Una PEAS no avisa antes de fallar, salvo que alguien sepa qué mirar. Las grandes catástrofes en edificios casi siempre se anuncian con pequeñas anomalías que pasaron desapercibidas durante semanas: un térmico que dispara, una bomba que tarda más de lo normal, una boya que queda pegada. La buena noticia es que una rutina mensual disciplinada de 30 a 45 minutos detecta más del 80% de estas señales tempranas.

Este checklist está pensado para ser ejecutado por el jefe técnico del edificio o un conserje capacitado, una vez al mes, idealmente el mismo día. Cada ítem está descrito con su objetivo, qué hacer y qué buscar. Imprímelo y úsalo como protocolo formal de tu administración.

Antes de empezar

Necesitas tres cosas: una linterna potente, una libreta o planilla impresa para anotar resultados, y una cámara de teléfono para registrar fotos del estado del tablero y del pozo. La revisión completa toma entre 30 y 45 minutos. Hazla siempre el mismo día del mes para que los datos sean comparables en el tiempo.

Los 14 ítems del checklist

1Estado general de la sala de bombas

Verifica que la sala esté limpia, sin filtraciones de agua en muros o piso, sin presencia de roedores ni insectos. Confirma que la iluminación funciona y que hay ventilación. Una sala de bombas con humedad ambiente alta acelera la corrosión de tableros y conexiones eléctricas.

2Posición del selector del tablero

El selector de cada bomba debe estar en posición "Automático". Si encuentras alguno en "Manual" o en "0", investiga por qué. Probablemente alguien hizo una intervención y olvidó dejarlo en automático. Esto es causa frecuente de inundaciones.

3Estado de luces piloto del tablero

Verifica que las luces verdes de "Bomba lista" estén encendidas para ambas bombas. Verifica que no haya luces rojas o amarillas activas (térmico disparado, falla de fase, alarma de nivel alto). Anota cualquier luz que esté apagada por estar quemada y reemplázala.

4Lectura de horómetros

Anota las horas acumuladas de operación de cada bomba. Compara con el mes anterior: el delta debe ser similar entre ambas (la alternancia las hace trabajar parejo). Si una bomba tiene un delta mucho mayor que la otra, la lógica de alternancia probablemente está fallando, o una bomba está fuera de servicio sin que nadie lo haya notado.

5Lectura de amperímetros en operación

Pon la bomba 1 en manual brevemente y anota el consumo en amperes. Compara con la placa del fabricante (debería estar entre 60% y 90% de la corriente nominal). Repite con la bomba 2. Un consumo por encima del nominal indica desgaste; un consumo por debajo, posible cavitación o pérdida de caudal.

6Prueba manual de cada bomba

Activa cada bomba en modo manual durante 30 segundos. Confirma que parte sin demora, que funciona suavemente, que no produce ruidos anormales (golpeteos, chillidos) y que el caudal de salida es vigoroso. Si una bomba demora en partir o suena distinta, registra y agenda visita técnica.

7Verificación de la alternancia automática

Pon ambas bombas en automático. La próxima vez que se llene el pozo y partan, observa cuál parte primero. La siguiente vez debe partir la otra. Si siempre parte la misma, la lógica de alternancia está fallando y una bomba se está sobreutilizando mientras la otra se oxida.

8Inspección visual del pozo

Abre la tapa del pozo (con precauciones de seguridad: gases, profundidad). Confirma que el nivel del agua está dentro del rango normal, que no hay sólidos flotantes acumulados, que las cadenas de las bombas se ven en buen estado. Si el agua tiene un olor anormalmente intenso o color extraño, podría haber descarga indebida de algún copropietario.

9Estado de las boyas o sensores de nivel

Mueve manualmente cada boya hacia arriba (con un palo, sin meter las manos) y verifica que la bomba correspondiente parta. Las boyas trabadas son una de las causas más frecuentes de eventos. Si tienes sensor radar o capacitivo, verifica en el display del tablero que esté reportando un nivel coherente con el visual.

10Funcionamiento de la alarma sonora

Activa manualmente la alarma desde el tablero (la mayoría de los tableros tiene un botón de prueba). Confirma que suena con volumen audible. Una alarma silenciosa es como no tener alarma. Si no suena, hay que reemplazar la bocina o el contactor de alarma.

11Estado de la tubería de impulsión visible

Inspecciona los tramos visibles de la tubería que sale de las bombas. Busca filtraciones, signos de corrosión, abrazaderas sueltas. Las válvulas de retención (clapeta) deben estar en posición correcta y sin signos de pérdida. Una válvula de retención fallada hace que el agua bombeada vuelva al pozo, generando ciclos cortos y desgaste acelerado.

12Conexiones eléctricas y conexiones a tierra

Inspecciona visualmente el interior del tablero (con precauciones, no toques componentes energizados). Busca conexiones sulfatadas, cables sueltos, indicios de calentamiento (manchas oscuras en bornes, olor a quemado). Verifica que el cable de tierra esté conectado y firme. Esta es una verificación que idealmente complementa la mantención trimestral con instrumento, pero la inspección visual mensual ya detecta el 90% de los problemas.

13Limpieza de filtros y rejillas (si aplica)

Si tu PEAS tiene rejilla de retención de sólidos en la entrada del pozo, retírala (con guantes), límpiala de los sólidos acumulados y vuelve a colocarla. Esto evita que objetos grandes lleguen a las bombas y las atasquen. Si no tienes rejilla y el pozo recibe descargas de basureros o desagües abiertos, considera instalar una.

14Registro documental del mes

Llena el registro mensual con la fecha, hora, persona responsable, lecturas de horómetros, amperímetros, observaciones, fotos. Archívalo en la carpeta correspondiente y comparte resumen con el comité de administración. Este registro es la evidencia documental que exige la Ley 21.442 y que protege a la administración ante eventos futuros.

Fuente sobre Ley 21.442: Secretaría Ejecutiva de Condominios — MINVU.

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Cómo usar este checklist para evolucionar tu mantención

Hacer el checklist una vez al mes es bueno. Hacerlo y guardar los datos en una planilla histórica es transformador. Después de 6 a 12 meses tendrás un registro de cómo se comportan tus bombas en el tiempo: cuántas horas operan al mes, cómo evolucionan sus consumos, en qué meses tuviste alarmas. Esta información permite tres cosas:

  1. Detectar tendencias. Una bomba que cada mes consume 0,5 amperes más que el anterior está en proceso de falla. Sin datos históricos, esto es invisible.
  2. Negociar con la empresa de mantención. Llegar a la reunión anual con datos concretos sobre el estado del equipo cambia radicalmente la conversación. La empresa ya no puede vender "lo que ellos digan que se necesita": tienes evidencia.
  3. Justificar inversiones al comité. Cuando llegue el momento de proponer reemplazo de una bomba, tener gráficos de evolución de consumo y horas de operación durante los últimos años hace que la conversación sea técnica y no política.

Cuándo escalar a empresa especializada

El checklist mensual lo hace personal interno del edificio. Si en cualquier ítem detectas una anomalía que no puedas resolver con un reset o un ajuste menor, no esperes hasta la próxima mantención trimestral. Llama de inmediato a tu empresa de mantención. Las anomalías que requieren visita inmediata son:

En resumen

Una PEAS bien mantenida es invisible. Una PEAS mal mantenida es la primera línea del titular del próximo "edificio inundado en Santiago". La diferencia entre una y otra es, en la mayoría de los casos, una rutina mensual disciplinada de 30 minutos. Si no la tienes, este checklist es un excelente punto de partida. Si quieres llevarla al siguiente nivel —monitoreo continuo en tiempo real, alertas automáticas y reportes que se generan solos— hablemos.

El checklist mensual cubre la PEAS, pero el sistema de alcantarillado completo necesita ventana estacional: antes de cada invierno conviene una revisión integral. Los especialistas de Limpieza de Verticales explican cómo preparar el edificio para el invierno: alcantarillado, bajadas de aguas lluvia y verticales, una tarea que se complementa perfectamente con tu rutina mensual de PEAS.